广州房东别急着改装房中房

南方都市报

6月3日国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下简称“意见”)，提出允许商业用房改建成住宅出租、个人出租房屋收入减税等措施。对此，昨日市住建委表示，已注意到媒体报道的国务院鼓励住房租赁市场政策，但目前尚无形成地方性的配套细则。广州本地一些房地产行业人士则认为，国务院的细则目前还太宽泛，对广州本地的实际影响并不大。

允许商改住出租影响有限

意见中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

对此，合富辉煌地产首席分析师黎文江告诉南都记者，这一条措施在实际中可能带来一些问题。

如把原本是写字楼功能的空间改造成住宅，需要配建新的厕所、厨房，可能还需要重新安装管道煤气等生活设施，这些改造有些甚至是需要重新打破地板的，涉及到的改造资金会是一笔比较大的开支，如果要业主负担，势必会导致改造之后的租金上涨，对租户吸引力下降。

“单就这一条措施而言，对于写字楼改建成住房的实际促进作用有限，还需要看地方出台具体的落实细则才能判断最终影响的大小。”

房中房是否又合法政策未明

意见中还提到，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

黎文江对此认为，广州一直是不允许房中房出租的，因为居住人员过多容易造成安全隐患，特别是一些电梯楼，居住人数增加对于电梯的使用频率和使用负荷也增加了。

目前国务院的政策也没有明确说是不是把房中房又合法化了，具体下一步如何做，也要看广州的落地细则。

市住建委昨日也告诉南都记者，目前这一政策广州依然还在研究中，暂时还没有形成地方性的配套细则。

减税对个人房东影响不大

意见还强调，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

对此，南都记者也从税务部门了解到，在实际操作中，对一般的“房东”而言差别并不大。

税务部门解释称，一方面以前虽然规定房屋租赁的营业税税率是5%，但也是按照1.5%的优惠税率来缴的。个人所得税部分之前虽然规定的是20%，但实际也是按照10%的优惠税率来征的。

此外，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税的条款，在国务院发文之前也是实行的3万元以下免征优惠，因此对于普通的房东均在免征范围内，几乎没有影响。

税务部门表示，除了税率方面的变化不大之外，在缴税手续方面也没有什么变化。虽然“营改增”之后增值税由国税负责，但其依然委托地税部门来征收，征收的流程、人员、机关均没有变化。

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