主动调整还是被动出局

北京市工商局近日公布，2011年北京有217家外资房地产企业退出市场。去年全年已有473家房企在北京注销。

在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”，还是过度投机后的“被动出局”？如何看待房地产行业新一轮“洗牌”，这对今年房价有何影响？

从“抢滩楼市”到“争相退出”

在本轮房地产调控之前，“进军地产业”成为不少企业掘金的首选，甚至一些制造业、服务业公司也跟风加入。但随着楼市调控深入，注销、转让、转行……不少公司脱离楼市。

2月13日，北京市工商局公布数据显示，2011年北京新设立外资房地产企业129家，同比减少55.82%。此前，北京市住建委发文称，北京东方时代等473家房地产开发企业，在有效期届满后未依法申请延续，其开发资质已注销。

“这一现象并非北京独有。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，在楼市调控等压力共同作用下，越来越多的开发商退出楼市。

武汉市住房保障和房屋管理局的数据显示，截至2011年10月，武汉共有在册房地产开发企业1375家，比上年同期减少200余家。

该局有关负责人解释说，武汉市在册房企中有项目开发的占一半，另一半开发商“无事可做”。有的在找项目，有的可能退出市场。

值得关注的是，在“退市”开发企业中，不少是近几年“抢滩楼市”的非房地产公司。去年以来，已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。

另据链家地产市场研究部初步统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，比去年增长65%。“这显示一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。”

1月16日，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。公司负责人表示将尽快完成企业转型，把白酒培养成新的增长点。这被业界看成是房企的“主动调整”。

开发商将遭遇三大难题

陕西一家房地产公司总经理罗某坦言，对不少开发商来说，今年将会遭遇三大难题：一是资金链趋紧，部分贷款和高利贷难以按期偿还；二是拖欠工程款和民工工资，将要面对各种矛盾和纠纷；三是降价销售幅度过大，可能遭受来自老业主的压力。“现在我们考虑的不是降多降少，而是赔多赔少的问题。”罗某说。

万科北京公司高管肖劲认为，因为制度不健全，国内楼市说到底仍是“政策市”。随着楼市调控深入，开发企业利润将可能越来越薄。

为应对资金紧张局面，大型开发商悄然拉开新一轮融资帷幕。仅今年1月份，万科、华润置地、金科、凯德置地等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。

但与此同时，房企也将迎来到期信托支付的压力。国泰君安数据显示，今年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。

综合来看，今年上市房企筹资现金的低谷将和销售回笼资金的低谷重合，开发商面临严峻的市场考验。

在多重压力不减情况下，开发商要想生存下来，除了“退市”，只能降价销售。不少专家预测，今年房价总体将呈现“稳中有降”态势，房价合理调整的预期目标有望实现。

“退市”之后存在一些风险

但记者在调研中发现，部分房地产企业“退市”之后也存在一些风险。其一，烂尾工程增多，已经缴纳购房款的业主无法入住。其二，权益纠葛不断，拖欠农民工工资、工程款和银行债务现象多发。其三，后续质量纠纷难以解决。

在武汉的“雅琪公寓”，因开发企业挪用预售资金，拖欠工程款和相关税费，308户业主无法办理房产证，房屋质量问题不断。随后因涉嫌非法集资4亿元，开发商“玩失踪”，致使业主维权无门。

针对部分中小房企资金链断裂或“退市”引发的问题，武汉亿房研究中心主任明晶晶等专家建议，相关部门应强化房地产市场监管，重点是完善对预售资金的监管。“现在全国已有部分地方对预售款实行第三方监管，但还没有全国性的统一规范。”

一些专家呼吁建立完善的地方产权交易平台，在中小开发商出现资金断裂时，能够通过区域产权交易市场规范转让项目，避免项目成为“烂尾工程”。（记者 李舒 刘德炳 沈翀）

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